日本人の多くは住宅ローンという名のレバレッジをかけて不動産投資をしている

日本の住宅価格は人口の現象、特に少子高齢化によって需要の落ち込みが予想されるため、今後は価格は上がらないというのが定説とされる。

しかし、未だに自身の年収に対して数千万円もの借金(住宅ローンという名のレバレッジ)をする人が後を絶たない。

通常の投資においてレバレッジ(借金)はハイリスクと言われる

良く、株式投資やFXなどの投資ではレバレッジはハイリスク・ハイリターンで危険だからやめましょうということが言われるが、なぜか自分の年収に対して何倍ものレバレッジを効かせる住宅ローンを組むのはやめましょうということは巷ではあまり聞かない。

賃貸で家賃を払うより購入した方がお得だからとか、もし住宅ローンを払うのが厳しくなったら売却すればいいとか、年を取った時に賃貸は借りにくいとか、様々な理由で住宅を購入する人が多いし、実際に自分の周りでもこれらのの理由で一軒家やマンションを買う人が多い。

しかし、現在自分自身が置かれている状況を冷静になって考える必要があるのではないでしょうか。

今や成果主義の導入で、普通のサラリーマンは会社(勤め先)の業績が悪化すれば簡単に給与はカットできる時代(逆になぜか業績がアップしてもそんなに給与は上がらない)。

いつ自分が勤めている会社の業績悪化が起こるかなどわかりもしないし、まして会社の寿命は平均30年と言われる中35年の住宅ローンを組むリスクはどうだろうか。

大企業の不祥事や倒産

30年以上、もっと長い年月存続してきた大企業もここ最近の東芝やオリンパス、JALや東京電力、バブル崩壊後をみれば山一証券に拓殖銀行などここに挙げきれないほどの大企業が倒産や瀕死の重傷を負って、突然給与が大幅削減されたり、リストラされることをテレビなどのマスメディアを通じて散々見てきているのに、なぜ自分の会社は大丈夫だといって住宅ローンを組めるのか?

東日本大震災のような大地震が起きて、大津波がきて何倍ものレバレッジをかけて購入した住宅がなくなってしまったら、その住宅ローンはどうやって返すのか?

[出典:週刊東洋経済2011/5/21号]

住宅ローンのリスクについて、もっと考える必要がある。

住宅の購入で失敗しない方程式

新築の住宅価格の約20%は販売コストと言われていて、新築の家を買った瞬間その家の資産価値は購入価格の20%減になる。

やっと念願のマイホームを手に入れた。が、その感動と共に大きな負債も手に入れるではなんとも悲しい。

どうしても住宅ローンを組んで住宅を購入したいというのであれば、紹介しておきたいのが次の方程式。

推定家賃(円)×12(ヶ月)÷物件購入価格(円)×100 = 利回り(%)

出典:プレシデント

これは購入した住宅を賃貸に出した時に家賃収入の利回りを出す計算式。

計算式の家賃は、インターネットや不動産屋さんで同じような条件の物件を数十件調べ、その1平方メートル当たりの平均単価から推定し、12倍した年間賃料を物件価格で百分率する。

世間一般の利回りは約3%台半ばから4%台前半という。

固定住宅ローン35年物の金利は3%弱。

これに管理費、最初は安いが、後に高くなることで問題となる修繕積立金、固定資産税、都市計画税、購入時の消費税、仲介手数料などの諸経費を考慮したら世間一般の3%台から4%前半ではカバーできない。

従ってもし新築物件を買うなら最低5%以上、中古物件なら7%以上の利回りは確保は必要だとされる。

住宅を購入する際は不動産投資の際に勉強する内容が役に立つと思うので、下に関連する勉強会の情報を載せておきます。

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